הסדרת חריגות בנייה לפני מכירת נכס
מדוע כדאי לטפל בחריגות לפני שמתחילים למכור?
חריגת בנייה יכולה להיות קיימת בנכס במשך שנים מבלי שהבעלים יידרש לטפל בה. הבעיה מתעוררת לעיתים דווקא ברגע שבו רוצים למכור. הקונה מביא שמאי, עורך דין או אדריכל, הבנק בודק את הנכס לצורך משכנתה, ולפתע מתגלה פער בין המצב בפועל לבין היתר הבנייה.
כאשר הגילוי מתרחש בשלב מתקדם של המשא ומתן, כוח המיקוח של המוכר נפגע. הקונה עשוי לדרוש הפחתת מחיר, עיכוב בתשלום, התחייבות להסדרה או אפילו לבטל את העסקה. לכן עדיף לזהות את הבעיה לפני שהקונה מזהה אותה.
מה יכולה להיות חריגת בנייה?
חריגה אינה רק תוספת של חדר שלם. גם סגירת מרפסת, הרחבת מטבח, שינוי חלונות או פתחים, גלריה, מחסן, חלוקת דירה, שינוי בשטחי שירות, קירוי, פרגולה שאינה עומדת בתנאי הפטור או שינוי שימוש יכולים ליצור אי התאמה בין ההיתר לבין המצב הקיים.
בנכסים ישנים קיימים גם מצבים מורכבים יותר: תכניות ישנות שאינן ברורות, בנייה שבוצעה לפני עשרות שנים, שינויים שנעשו על ידי בעלים קודמים או רישום בטאבו שאינו זהה למצב התכנוני. כל אלה מחייבים בדיקה ולא הנחה.
הבדיקה הנכונה לפני מכירה
הדרך הנכונה מתחילה באיסוף היתר הבנייה והתכניות המאושרות ובהשוואתם למצב בפועל. במקרים המתאימים כדאי לעיין גם בתיק הבניין, בתכניות החלות ובמידע התכנוני העדכני. רק לאחר מכן ניתן לקבוע אם קיימת חריגה ומה משמעותה.
לא כל אי התאמה מחייבת אותו פתרון. לעיתים ניתן לקבל היתר בדיעבד, לעיתים מדובר בעבודה פטורה, לעיתים נכון לבצע התאמה פיזית ולהחזיר את המצב לקדמותו, ולעיתים קיימת דרך תכנונית אחרת להסדרה.
האם כדאי להתחיל מיד בהיתר בדיעבד?
לא תמיד. בקשה להיתר היא הליך תכנוני לכל דבר ועלולה לפתוח בדיקות נוספות. לפני שמתחילים, צריך להבין אם החריגה בכלל ניתנת להכשרה לפי זכויות הבנייה, קווי הבניין, התכניות והמדיניות החלה במקום.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לבחור בין חלופות ולהבין גם את לוחות הזמנים. אם המכירה מתוכננת בקרוב, לעיתים האסטרטגיה הנכונה תהיה שונה מזו של בעל נכס שאינו לחוץ בזמן.
המשמעות הכלכלית
חריגת בנייה לא מטופלת עלולה להפוך לבעיה כלכלית הרבה מעבר לעלות ההסדרה עצמה. היא יכולה להשפיע על הערכת השמאי, על נכונות הבנק לממן את העסקה, על התחייבויות המוכר בחוזה ועל מחיר הנכס.
לעומת זאת, מוכר שמגיע לעסקה עם תמונה תכנונית ברורה ועם פתרון מוכן נמצא בעמדה טובה יותר מול הקונה ויכול לצמצם הפתעות ברגע האחרון.
ליווי מקצועי
משרד בנימין קלינגר משלב בדיקה אדריכלית ותכנונית עם ניסיון בהסדרת חריגות, היתרים בדיעבד והליכי אכיפה. המטרה היא לא רק לזהות את החריגה אלא להציע דרך מעשית לטיפול בה בהתאם ללוחות הזמנים של העסקה.
למשרד בנימין קלינגר ניסיון רב בקבלת אישורי עירייה לטאבו במצב של חריגות בנייה ללא הסתבכויות מיותרות עם מחלקת הפיקוח על הבנייה ו/או המחלקה המשפטית.
לסיכום
מי שמתכנן למכור נכס שיש בו תוספות, שינויים או ספק לגבי התאמתו להיתר, רצוי שיבדוק את הנושא לפני פרסום הנכס. טיפול יזום כמעט תמיד עדיף על ניסיון לפתור את הבעיה תחת לחץ כאשר הקונה כבר ממתין לחתימה.